Hausverwaltungen im Vergleich

Richtwerte je Einheit und Monat: WEG-Verwaltung meist 25 bis 45 Euro, Mietverwaltung 20 bis 40 Euro oder etwa 5 Prozent der Nettokaltmiete, Sondereigentumsverwaltung 15 bis 30 Euro. Kleine Objekte zahlen je Einheit oft mehr, weil der Grundaufwand ähnlich bleibt. Zusätzlich fallen häufig Sonderhonorare an, etwa für außerordentliche Versammlungen oder Baubegleitung - lass dir den Vergütungskatalog vollständig zeigen.

Die WEG-Verwaltung arbeitet für die Eigentümergemeinschaft und kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum: Versammlungen, Beschlüsse, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Instandhaltung. Die Mietverwaltung arbeitet für einen einzelnen Eigentümer und managt dessen Mietverhältnisse: Mietersuche, Verträge, Nebenkostenabrechnung, Mieteingänge, Handwerker. Ein Verwalter kann beides anbieten - es sind aber getrennte Aufträge mit getrennter Vergütung.

Die SEV betreut einzelne vermietete Eigentumswohnungen innerhalb einer WEG: Mieterbetreuung, Mietverträge, Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter, Wohnungsübergaben und kleinere Instandhaltung im Sondereigentum. Sie ergänzt die WEG-Verwaltung, die nur fürs Gemeinschaftseigentum zuständig ist. Für Kapitalanleger mit einzelnen Wohnungen ist sie der übliche Weg, die Vermietung komplett abzugeben.

Seit der WEG-Reform 2020 vergleichsweise einfach: Die Abberufung des Verwalters ist jederzeit per einfachem Mehrheitsbeschluss möglich, ein wichtiger Grund ist nicht mehr nötig; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach. Praktisch: vorab zwei bis drei Angebote einholen, den Punkt auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen, den neuen Verwalter im selben Zug bestellen und die vollständige Unterlagenübergabe einfordern.

Der zertifizierte Verwalter hat vor der Industrie- und Handelskammer eine Prüfung zu rechtlichen, kaufmännischen und technischen Grundlagen der Verwaltung abgelegt. Wohnungseigentümer können grundsätzlich verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird - nur für sehr kleine, selbstverwaltete Gemeinschaften gelten Ausnahmen. Die Zertifizierung ist ein Mindeststandard und ersetzt nicht den Blick auf Referenzen, Erreichbarkeit und Abrechnungsqualität.

Üblich sind die kaufmännische Verwaltung (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld- bzw. Mietinkasso, Zahlungsverkehr), die Organisation der jährlichen Eigentümerversammlung samt Beschlussumsetzung sowie die laufende technische Betreuung mit Handwerkerkoordination. Sonderleistungen wie zusätzliche Versammlungen, gerichtliche Vertretung, Mahnwesen oder Baubegleitung stehen meist in einem separaten Vergütungskatalog - genau dort lohnt der Vergleich zwischen Anbietern.

An pünktlichen, nachvollziehbaren Abrechnungen, klaren Reaktionszeiten und einem festen Ansprechpartner, einem transparenten Vergütungskatalog, gepflegter Erhaltungsrücklage mit Instandhaltungsplanung - und daran, wie viele Einheiten ein Mitarbeiter betreut. Formal zählen die Erlaubnis nach § 34c GewO mit Berufshaftpflicht, die Weiterbildungspflicht und die Zertifizierung nach § 26a WEG. Bewertungen anderer Eigentümer verraten viel über den Alltag jenseits des Angebots.

Das Gesetz nennt keine starre Frist, nach gefestigter Rechtsprechung gilt aber: Die Jahresabrechnung einer WEG sollte innerhalb von etwa drei bis sechs Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres erstellt sein. Verwaltungen, die regelmäßig deutlich später abrechnen, produzieren Folgeprobleme - von verspäteten Nebenkostenabrechnungen der Vermieter bis zu Liquiditätslücken. Frag im Auswahlgespräch konkret nach dem üblichen Abrechnungstermin.