Hausverwaltung
Verwalterzustimmung
Die Verwalterzustimmung ist die Einwilligung des WEG-Verwalters zum Verkauf einer Eigentumswohnung, sofern die Teilungserklärung diese Zustimmung als Voraussetzung vorschreibt.
Die Verwalterzustimmung ist eine sogenannte Veräußerungsbeschränkung nach Paragraf 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie bedeutet, dass du deine Eigentumswohnung nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Verwalters wirksam verkaufen kannst, wenn die Teilungserklärung deiner Eigentümergemeinschaft das so festlegt. Der Zweck ist, die Gemeinschaft vor unzuverlässigen oder zahlungsunfähigen neuen Eigentümern zu schützen. Fehlt eine solche Klausel in der Teilungserklärung, brauchst du keine Zustimmung und kannst frei verkaufen.
Wann die Zustimmung verweigert werden darf
Der Verwalter darf die Zustimmung nicht willkürlich blockieren, sondern nur aus einem wichtigen Grund verweigern. Als wichtiger Grund gelten etwa erhebliche Zahlungsrückstände des Käufers oder konkrete Anhaltspunkte, dass er seinen Pflichten in der Gemeinschaft nicht nachkommen wird. Persönliche Vorbehalte oder allgemeines Misstrauen reichen dagegen nicht aus. Verweigert der Verwalter die Zustimmung grundlos, kann sie gerichtlich ersetzt werden, was den Verkauf allerdings deutlich in die Länge zieht.
Kosten und Ablauf beim Wohnungsverkauf
In der Praxis holt der Notar die Verwalterzustimmung im Rahmen der Kaufabwicklung ein, meist als notariell beglaubigte Erklärung. Dafür verlangt der Verwalter in der Regel eine Gebühr, deren Höhe je nach Verwalter und Aufwand unterschiedlich ausfällt und im Verwaltervertrag oder per Beschluss geregelt sein kann. Weil die Zustimmung eine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist, kann sie den Verkauf verzögern, wenn der Verwalter langsam reagiert oder Unterlagen nachfordert. Plane diesen Schritt daher frühzeitig ein, damit sich der Termin beim Grundbuchamt nicht unnötig hinauszögert.
Abschaffung durch Mehrheitsbeschluss
Die Eigentümergemeinschaft kann die Verwalterzustimmung nachträglich wieder abschaffen. Dazu genügt ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung, mit dem die Veräußerungsbeschränkung aus der Gemeinschaftsordnung gestrichen wird. Viele Gemeinschaften nutzen diese Möglichkeit, weil die Zustimmung in der Praxis vor allem Aufwand, Gebühren und Verzögerung verursacht, aber selten echten Schutz bietet. Ob eine solche Klausel bei dir gilt, erkennst du am zuverlässigsten in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung deiner Wohnung.
Verwandte Begriffe
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