Hausverwaltung
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist das Dokument, das ein Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen und gemeinschaftliche Bereiche aufteilt.
Die Teilungserklärung teilt nach Paragraf 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein Gebäude rechtlich in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum auf. Das Sondereigentum sind die einzelnen Wohnungen, über die du allein verfügst; das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern zusammen (etwa Dach, Fassade, Treppenhaus). Sie ist die rechtliche Grundlage jeder Wohnungseigentümergemeinschaft und wird im Grundbuch verankert. Erst durch sie entsteht aus einem Haus überhaupt teilbares, einzeln verkäufliches Wohnungseigentum. Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, solltest du sie unbedingt vorher lesen.
Aufteilungsplan und Miteigentumsanteile
Zentraler Bestandteil der Teilungserklärung ist der Aufteilungsplan, eine vom Bauamt mit Nummern versehene Bauzeichnung. Er legt genau fest, welche Räume zu welcher Wohnung gehören und was Gemeinschaftseigentum ist. Jeder Wohnung wird ein Miteigentumsanteil zugeordnet, meist in Tausendstel angegeben und häufig nach der Wohnfläche bemessen. Dieser Anteil bestimmt in der Regel, wie viel Stimmgewicht du in der Gemeinschaft hast und wie sich die gemeinschaftlichen Kosten verteilen. Ohne einen eindeutigen Aufteilungsplan lässt sich Sondereigentum rechtlich nicht sauber abgrenzen.
Die Gemeinschaftsordnung als Regelwerk
Meist enthält die Teilungserklärung zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung, das interne Regelwerk der Wohnungseigentümergemeinschaft. Darin steht, wie das Stimmrecht ausgeübt wird, nach welchem Schlüssel die Kosten verteilt werden und wie du deine Wohnung nutzen darfst. Auch Sondernutzungsrechte, etwa an einem Gartenanteil oder einem Stellplatz, werden hier festgehalten. Die Gemeinschaftsordnung kann von den gesetzlichen Standardregelungen des WEG abweichen und geht diesen dann vor. Für dich als Eigentümer ist sie damit oft wichtiger als das Gesetz selbst, weil sie deinen konkreten Alltag in der Gemeinschaft prägt.
Worauf du beim Kauf achten solltest
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung solltest du die vollständige Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung anfordern und gründlich prüfen. Achte darauf, dass die Wohnung im Plan mit der richtigen Nummer und dem tatsächlichen Zuschnitt übereinstimmt und dass beworbene Extras wie Keller oder Stellplatz wirklich als Sonder- oder Sondernutzungsrecht zugeordnet sind. Prüfe außerdem den Kostenverteilungsschlüssel und mögliche Nutzungsbeschränkungen, etwa Verbote der gewerblichen Nutzung oder der Vermietung. Die Teilungserklärung ist im Grundbuch eingetragen und über einen Notar oder das Grundbuchamt einsehbar. Bei Unklarheiten lohnt sich der Blick durch einen Fachanwalt oder eine fachkundige Beratung, bevor du unterschreibst.
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