Maklerprovision 2026: Höhe, Bestellerprinzip und wer zahlt
Die Maklerprovision ist beim Immobilienkauf und bei der Vermietung oft der größte Nebenkostenposten - und die Regeln haben sich in den letzten Jahren spürbar geändert. Hier erfährst du, wie hoch die Provision 2026 üblicherweise ausfällt, wer sie zahlt und wo du legal sparen kannst.
Wie hoch ist die Maklerprovision 2026?
Beim Immobilienverkauf liegt die Gesamtprovision 2026 meist zwischen 5 und 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Üblich ist eine Teilung, sodass Käufer und Verkäufer je meist zwischen 3 und 3,57 Prozent tragen. Die genaue Höhe ist Verhandlungssache und variiert je Bundesland und Objektwert: Bei teuren Immobilien akzeptieren viele Makler prozentual niedrigere Sätze, weil die absolute Summe trotzdem hoch ist. Bei einer Wohnung für 400.000 Euro bedeutet ein Satz von 3,57 Prozent rund 14.280 Euro pro Seite. Genau deshalb lohnt es sich, vor Beauftragung zwei bis drei Makler zu vergleichen und die Provision offen anzusprechen - Prozentpunkte sind hier echtes Geld.
Das Bestellerprinzip: wer den Makler holt, zahlt
Bei der Vermietung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. In der Praxis heißt das fast immer, dass der Vermieter die Provision trägt, weil er den Makler zur Wohnungssuche einschaltet. Mieter zahlen nur dann, wenn sie den Makler nachweislich selbst und ausschließlich in ihrem Auftrag mit der Suche einer konkreten Wohnung betraut haben. Die Provision bei Vermietung ist auf maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer gedeckelt. Achtung: Beim Immobilienverkauf gilt das Bestellerprinzip nicht - dort greift seit Ende 2020 eine eigene Teilungsregel, die wir unten erklären.
Verkauf: die Teilungspflicht seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher eine Teilungspflicht. Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens denselben Anteil zahlen wie der Verkäufer - eine reine Käuferprovision ist unzulässig. In der Regel teilen sich beide Seiten die Provision hälftig. Wichtig: Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweislich seinen Teil beglichen hat. Diese Regel hat die früher verbreitete Praxis beendet, die komplette Provision auf den Käufer abzuwälzen. Für dich als Käufer heißt das: Prüfe im Exposé genau, welche Provision ausgewiesen ist, und vergleiche verschiedene Angebote neutral.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja, die Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar - es gibt keinen gesetzlich fixierten Satz, nur regionale Üblichkeiten. Als Verkäufer hast du den größten Hebel, weil du entscheidest, wer den Auftrag bekommt. Hol dir zwei bis drei Angebote ein und lass die Makler ihren Preis und ihre Leistung begründen. Frag konkret, was im Satz enthalten ist: professionelle Fotos, Grundrisse, Energieausweis-Beschaffung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Interessenten. Ein günstigerer Prozentsatz nützt wenig, wenn dafür Leistungen fehlen oder das Objekt schlechter vermarktet wird. Vergleiche deshalb immer Preis und Leistungsumfang zusammen, nicht die Prozentzahl allein.
Wann wird die Provision überhaupt fällig?
Die Maklerprovision wird erst fällig, wenn durch die Vermittlung des Maklers tatsächlich ein wirksamer Vertrag zustande kommt - beim Verkauf also mit dem notariellen Kaufvertrag. Der Makler muss nachweisen, dass sein Handeln ursächlich für den Abschluss war (Nachweis oder Vermittlung). Kommt kein Vertrag zustande, gibt es keinen Anspruch, auch nicht auf anteilige Kosten für Fotos oder Anzeigen - solche Auslagen darf der Makler nur bei ausdrücklicher Vereinbarung verlangen. Beim Verkauf muss der Maklervertrag außerdem seit 2020 in Textform geschlossen werden, also mindestens per E-Mail. Ein mündlicher Verkaufs-Maklervertrag ist unwirksam - das schützt dich vor überraschenden Forderungen.
Provision sparen: so gehst du vor
Legal sparen kannst du vor allem durch Vergleichen und Verhandeln. Erstens: Hol dir mehrere Angebote ein und stelle Provisionssatz und Leistungsumfang nebeneinander. Zweitens: Bei hochpreisigen Objekten den Prozentsatz aktiv ansprechen, hier ist am meisten Spielraum. Drittens: Als Verkäufer die Teilung nutzen - eine faire hälftige Aufteilung ist heute Standard. Viertens: Prüfen, ob ein Verkauf ohne Makler realistisch ist, wenn du Zeit und Marktkenntnis mitbringst. Wer die Provision komplett vermeiden will, sollte aber ehrlich kalkulieren, ob der erzielbare Preis ohne Profi-Vermarktung wirklich höher ausfällt. Am sichersten fährst du, wenn du Makler in deiner Stadt neutral vergleichst und dann entscheidest.
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Häufige Fragen
Beim Verkauf einer Immobilie an Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Dezember 2020 in der Regel hälftig. Der Käufer darf höchstens denselben Anteil zahlen wie der Verkäufer, und er zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich beglichen hat. Eine reine Käuferprovision ist bei diesen Objekten unzulässig. Üblich sind so meist 3 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises pro Seite.
Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Das ist fast immer der Vermieter. Die Provision ist gesetzlich auf maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer begrenzt. Mieter zahlen nur, wenn sie den Makler nachweislich selbst und ausschließlich mit der Suche einer konkreten Wohnung beauftragt haben. In der Praxis ist das der seltene Ausnahmefall.
Ja, es gibt keinen gesetzlich festgelegten Satz, nur regionale Üblichkeiten zwischen meist 5 und 7 Prozent gesamt. Als Verkäufer hast du den größten Verhandlungshebel, weil du den Auftrag vergibst. Bei teuren Objekten ist der prozentuale Spielraum am größten. Am besten holst du dir zwei bis drei Angebote ein und vergleichst Provision und Leistungsumfang zusammen, statt nur auf die Prozentzahl zu schauen.
Die Provision wird erst fällig, wenn durch die Vermittlung des Maklers ein wirksamer Vertrag zustande kommt - beim Verkauf mit dem notariellen Kaufvertrag. Der Makler muss nachweisen, dass sein Handeln ursächlich für den Abschluss war. Platzt der Deal, entsteht kein Anspruch, auch nicht auf Auslagen für Fotos oder Anzeigen, sofern das nicht ausdrücklich vereinbart wurde.
Bei einer selbst genutzten Immobilie ist die Provision privat und nicht absetzbar. Kaufst du dagegen ein Anlageobjekt zur Vermietung, zählt die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung des Gebäudes anteilig steuerlich berücksichtigt. Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie kann die Provision unter Umständen die Spekulationssteuer mindern. Kläre die Details mit einem Steuerberater, da es auf deine konkrete Situation ankommt.
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