Maklervertrag: Alleinauftrag vs. einfacher Auftrag 2026
Bevor du einen Makler beauftragst, willst du wissen, worauf du dich einlässt - und ob ein Alleinauftrag wirklich die beste Wahl ist. Wir erklären dir die drei Vertragsarten, ihre Vor- und Nachteile, Laufzeiten und Kündigungsregeln, damit du keine unnötige Bindung eingehst.
Was ist ein Maklervertrag?
Ein Maklervertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen dir und dem Makler. Er legt fest, welche Immobilie vermarktet wird, welche Leistungen der Makler erbringt und wie hoch die Provision im Erfolgsfall ausfällt. Ein Maklervertrag entsteht in Deutschland auch formlos, etwa durch die Beauftragung per E-Mail oder mündlich - trotzdem ist die schriftliche Form dringend zu empfehlen, damit beide Seiten Klarheit haben. Grundsätzlich unterscheidet man drei Vertragsarten mit sehr unterschiedlichem Grad an Bindung: den einfachen Maklerauftrag, den Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag. Welche Variante zu dir passt, hängt von deiner Immobilie und deinem gewünschten Aufwand ab. Vergleiche vorher ruhig mehrere Makler und ihre Vertragsbedingungen.
Der einfache Maklerauftrag
Beim einfachen Maklerauftrag bleibt dir die größte Freiheit. Du darfst mehrere Makler gleichzeitig beauftragen und die Immobilie auch selbst verkaufen. Provision zahlst du nur an den Makler, der den erfolgreichen Käufer tatsächlich vermittelt. Das klingt attraktiv, hat aber einen Haken: Weil kein Makler die Sicherheit hat, den Auftrag zu behalten, investieren viele weniger Zeit und Budget in die Vermarktung. Für sehr gefragte Objekte in guter Lage kann sich diese Variante trotzdem lohnen, weil sie fast von allein Interessenten anziehen. Bei schwer verkäuflichen Immobilien ist der einfache Auftrag dagegen oft weniger effektiv. Hol dir mehrere Angebote ein und wäge ab, wie viel Engagement du erwartest.
Der Alleinauftrag im Detail
Beim Alleinauftrag beauftragst du für einen bestimmten Zeitraum genau einen Makler. Andere Makler sind ausgeschlossen, in der Regel darfst du aber selbst noch einen Käufer finden, ohne Provision zu zahlen. Der Vorteil: Dein Makler weiß, dass sich sein Einsatz lohnt, und investiert deutlich mehr in Fotos, Portale und aktive Vermarktung. Das führt oft zu einem professionelleren Auftritt und schnellerem Verkauf. Der Nachteil ist die Bindung an eine einzige Person. Wählst du den falschen Makler, verlierst du wertvolle Zeit. Deshalb ist es entscheidend, vor dem Alleinauftrag zwei bis drei Makler zu vergleichen, ihre Strategie zu prüfen und erst dann zu unterschreiben. Achte auf eine faire, überschaubare Laufzeit.
Der qualifizierte Alleinauftrag
Der qualifizierte Alleinauftrag geht noch einen Schritt weiter. Hier verpflichtest du dich, alle Interessenten - auch selbst gefundene - an den Makler zu verweisen. Verkaufst du eigenständig, kann trotzdem Provision anfallen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler oft zu konkreten Vermarktungsleistungen und regelmäßigen Tätigkeitsberichten. Diese Variante bietet dem Makler die höchste Sicherheit und dir dafür meist das größte Engagement, ist aber auch die stärkste Bindung. Prüfe hier besonders genau, welche Pflichten der Makler übernimmt und ob sie schriftlich festgehalten sind. Ein qualifizierter Alleinauftrag lohnt sich nur mit einem Makler, dem du wirklich vertraust - und den du zuvor im neutralen Vergleich als besten Anbieter ermittelt hast.
Laufzeit und Kündigung des Maklervertrags
Ein Alleinauftrag wird meist auf drei bis sechs Monate befristet, oft mit stillschweigender Verlängerung. Achte darauf, dass die Laufzeit nicht überzogen lang ist und keine automatische Verlängerung um viele Monate greift - üblich und fair sind Verlängerungen um jeweils drei Monate. Ein einfacher Auftrag ist in der Regel jederzeit kündbar. Bei befristeten Alleinaufträgen ist eine vorzeitige Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich, etwa bei völliger Untätigkeit des Maklers. Lies das Kleingedruckte genau und lass dir unklare Klauseln erklären, bevor du unterschreibst. Ein seriöser Makler akzeptiert überschaubare Laufzeiten. Vergleiche die Vertragsbedingungen mehrerer Anbieter, denn hier trennt sich oft die Spreu vom Weizen.
Welcher Vertrag passt zu dir?
Die Wahl hängt von deiner Immobilie ab. Ein gefragtes Objekt in Toplage kann mit einem einfachen Auftrag gut funktionieren, weil die Nachfrage ohnehin hoch ist. Bei durchschnittlichen oder schwer verkäuflichen Immobilien fährst du mit einem Alleinauftrag meist besser, weil dein Makler dann motivierter arbeitet. Der qualifizierte Alleinauftrag lohnt sich, wenn du maximale Betreuung möchtest und dem Makler voll vertraust. In jedem Fall gilt: Unterschreibe nie den erstbesten Vertrag. Hol dir zwei bis drei Makler ins Haus, vergleiche Strategie, Provision und Vertragsbedingungen neutral und entscheide dich dann bewusst. So findest du nicht nur den richtigen Vertrag, sondern auch den passenden Makler für deinen Verkauf.
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Häufige Fragen
Beim einfachen Auftrag darfst du mehrere Makler gleichzeitig beauftragen und selbst verkaufen. Beim Alleinauftrag arbeitet nur ein Makler für dich, meist darfst du aber selbst noch einen Käufer finden. Der Alleinauftrag bringt oft mehr Engagement des Maklers, bindet dich aber an eine Person. Vergleiche vorher mehrere Makler, um den passenden zu finden.
Ein Alleinauftrag wird meist auf drei bis sechs Monate befristet, oft mit stillschweigender Verlängerung um jeweils drei Monate. Ein einfacher Auftrag ist in der Regel jederzeit kündbar. Achte auf eine faire Laufzeit ohne überlange automatische Verlängerung und lass dir unklare Klauseln vor der Unterschrift erklären.
Ein einfacher Maklerauftrag ist in der Regel jederzeit kündbar. Ein befristeter Alleinauftrag lässt sich vorzeitig nur aus wichtigem Grund kündigen, etwa wenn der Makler völlig untätig bleibt. Deshalb ist es wichtig, vor der Unterschrift mehrere Makler zu vergleichen und die Vertragsbedingungen genau zu prüfen, um eine unnötige Bindung zu vermeiden.
Ein Alleinauftrag ist sinnvoll, wenn dein Makler dadurch mehr Zeit und Budget in die Vermarktung steckt - das lohnt sich besonders bei durchschnittlichen oder schwer verkäuflichen Objekten. Bei sehr gefragten Immobilien in Toplage reicht oft ein einfacher Auftrag. Entscheidend ist, dass du den Makler zuvor im neutralen Vergleich sorgfältig ausgewählt hast, bevor du dich bindest.
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